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TCO-Betrachtung bei Gewerbegebäuden

Betriebskosten halbiert

27. Mai 2019, 8:34 Uhr | Hagen Lang

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Fortsetzung des Artikels von Teil 1

Die Kostensenkungsmaßnahmen im Detail

Kostensenkung Gebäudereinigung

Dazu sagt Frank Schröder: »Da ist zunächst ein intelligentes Reinigungskonzept. Man überlegt sich aufgrund von Nutzungsplänen und Sensordaten, wo eine Reinigung nötig ist. Viele Unternehmen lassen heute fünfmal die Woche eine Vollreinigung machen. Wenn man die Reinigung nach der tatsächlichen Belegung der Arbeitsplätze und Konferenzräume optimiert, ergeben sich schon gewaltige Einsparpotenziale.«

»Die aus dem „intelligenten“ Gebäude gewonnenen Nutzungsdaten stehen natürlich unseren Dienstleistern zur Verfügung«, erläuter Schröder weiter. »Der Reinigungsdienstleister setzt danach seinen Reinigungsroboter Adlatus ein. Das sieht dann typischerweise so aus, dass der Roboter das Erdgeschoss reinigt, dann mit dem Aufzug in das nächste Geschoss fährt, in dem eine Voll- oder Teilreinigung nötig ist, und danach wieder in das nächste Stockwerk, alles vollautomatisch, ohne Personal.« Auch für den Reinigungsbetrieb bietet die Automatisierung Vorteile, sagt Schröder: »Der Dienstleister setzt auch deshalb den Roboter ein, weil er in unserem ländlichen Raum mit seinen weiten Entfernungen nur schwer mobile Arbeitskräfte findet, die bei dem Lohnniveau noch die Flexibilität für Schichtdienste haben.«

»Ein anderes Beispiel ist die Reinigung im Winter«, erklärt der Facility-Manager. »Früher war es oft so, dass ein Anruf vom Chef „Reinigt mal die Flure, die sind voller Salz und Dreck vom reingetragenen Schnee“ eine Reinigungsaktion auslöste. Heute melden unsere automatischen Türen, die mit unserer Steuerung über BACnet sprechen, wie oft sie geöffnet wurden. Jetzt bekommt der Dienstleister bei einer bestimmten Zahl der Türöffnungen, sagen wir, im Winter nach 30 Mal, eine automatische Nachricht und weiß, dass er aktiv werden muss.«

Kostensenkung Grün-/Außenanlagen

Wie erreicht man die vom Gutachten ausgewiesene Senkung der Kosten „Außenanlage-Dienste um 65 Prozent? Facility-Manager Schröder: »Hier spielt natürlich das Gelände selbst eine Rolle, ob Sie in der Stadt oder auf dem Land mit vielen Grünflächen bauen. Aber viel ist wiederum durch die Digitalisierung zu erklären. Zum Beispiel haben wir in Bad Pyrmont gar keine normalen Rasenmäher mehr. Dafür fahren zwei Rasenroboter herum. Das, was früher immer der ortsansässige Landschaftsgärtner freitags mit extremer Lautstärke mit seinem „Knatterton“ erledigt hat, wird jetzt von den Robotern ausgeführt. Ich musste unserem kaufmännischen Leiter vorrechnen, wann sich das amortisiert, und die Amortisationszeit der Roboter beträgt zwei Jahre.«

Kostensenkung Sicherheitsdienste

Das Gutachten weist eine Senkung der Kosten der Gebäudeüberwachung um 64 Prozent aus. Frank Schröder: »Das Gebäude ist zwar noch nicht selbstüberwachend, aber es geht in diese Richtung. Das Gebäude ist umfassend mit Sensoren und Kameras ausgerüstet. Deshalb muss der Sicherheitsdienst weniger Personal für die Kontrollen einstellen. Wenn Sie bei uns eine Fluchttüre aufmachen, bekomme ich eine E-Mail. Es passiert also nichts, was wir nicht mitbekommen. Wir sind 1700 Mitarbeiter am Standort in vier Gebäuden, die zwischen 18 Uhr und früh morgens von Sicherheitsdiensten überwacht werden. Während woanders aber bis zu drei Sicherheitsleute nötig sind, reicht bei uns einer.«

Kostensenkung Entsorgung

Frank Schröder erklärt zu Kostensenkungen bei der Abfallentsorgung: »Ein anderes Beispiel ist, dass, wenn die Abfallpressen früher voll waren, ein Mitarbeiter beim Entsorger angerufen und das gemeldet hat. Jetzt sind dort Sensoren und ein SMS-System eingebaut, sodass die Meldung automatisch an den Dienstleister übermittelt wird. Über die Perspektive, dass auch der Mülleimer in den Büros sich meldet, wenn er benutzt worden ist, haben wir vor einem Jahr noch gelacht. Mittlerweile erhalten wir Anfragen von Unternehmen, die diese Funktionalität in Mülleimern mit Anbindung an unser Building-Automation-System bereitstellen wollen. Da kommt dieses Jahr noch mehr.«

Kostensenkungen Instandhaltung

Wie sind die Kostensenkungen „Technisches Gebäudemanagement (Instandhaltung, Wartung, Instandsetzen)“ um insgesamt 57 Prozent gegenüber normalen Vergleichsgebäuden zu erklären? Schröder: »Wir geben in der Planung und technischen Ausstattung anfangs durchaus etwas mehr aus. Manchmal lasse ich zwei Pumpen für die Kühlung eines Raumes, z.B. für Server, einbauen, weil ich weiß: Wenn eine nicht mehr funktioniert, erspare ich mir die Ausfallzeiten. Es muss eigentlich der Vergangenheit angehören, dass nachts um drei Uhr überraschend eine Heizungspumpe kaputt geht und ein Kollege hinausfahren muss, um sie zu reparieren. Denn die Pumpe „wusste“ schon, dass sie nächste Woche eine Störung haben wird, in dem Sinne, dass die Daten über Anomalien ihrer Betriebszustände in der Pumpe vorliegen. Man muss diese Daten nur abgreifen und dem Gebäudeautomationssystem zugänglich machen.«